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Wohnungsmarkt: Anzahl möblierter Wohnungen rasant gestiegen

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Das Zweizimmer-Apartment in Berlin-Mitte sieht aus wie ein Hotelzimmer: Kingsize-Bett nebst Couchtisch-Garnitur aus Glas, an der Wand hängen ein paar abstrakte Bilder, die denselben Türkis-Farbton haben wie der Teppich, der einen großen Teil des Wohn- und Schlafbereichs bedeckt. Dazu gibt es ein “Welcome-Light”, das sich automatisch anschaltet, sobald jemand das Zimmer betritt, superschnelles Internet und eine nagelneue Einbauküche. Das Ganze hat einen stolzen Preis: 68 Quadratmeter für 2720 Euro, also rund 40 Euro pro Quadratmeter. Obendrauf kommen noch 510 Euro für die Nebenkosten.

Wer momentan auf Wohnungssuche in Deutschlands Großstädten ist, stößt auf den einschlägigen Immobilienplattformen im Internet auf immer mehr solcher Inserate. Eine neue Studie des Immobilienforschungsinstituts F+B, die dem SPIEGEL vorliegt, bestätigt diesen Trend: Zwischen 2005 und 2018 hat sich die Zahl möblierter Wohnungsangebote in Deutschland vervierfacht. Die Zahl solcher Offerten ist von 32.500 auf mehr als 127.500 gestiegen.

Zwar stagnierte die Zahl der Annoncen in den vergangenen Jahren oder ging sogar leicht zurück, doch das liegt vor allem daran, dass in den Großstädten insgesamt deutlich weniger Wohnungen auf den Markt kamen. Prozentual machen möblierte Wohnungen einen immer größeren Anteil am gesamten Wohnungsmarkt aus: Von knapp drei Prozent im Jahr 2007 ist er auf rund 14 Prozent im Jahr 2018 geklettert (siehe Grafik). “Weil immer weniger unmöblierte Wohnungen angeboten werden, steigt der Anteil möblierter Wohnungen massiv an”, sagt Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B.

Er rechnet damit, dass der Anteil weiter wachsen wird, weil Vermieter damit höhere Mietpreise durchsetzen könnten. “In Zeiten von Wohnungsknappheit lassen sich mit solchen Wohnungen höhere Renditen erzielen”, sagt Leutner.

Besonders deutlich ist der Trend in Berlin zu beobachten: Seit 2005 sind in der Stadt 10.000 Wohnungen mit Komplettausstattung hinzugekommen, inzwischen sind ein Drittel aller dort angebotenen Wohnungen möbliert. Aufgrund des vor einigen Jahren beschlossenen Zweckentfremdungsverbots kommen vermehrt ehemalige Ferienwohnungen auf den Markt, die jetzt für einen längeren Zeitraum vermietet werden.

“Vermieter nutzen die Wohnungsnot der Menschen gnadenlos aus”

Ulrich Ropertz beobachtet die Entwicklung mit großer Sorge. Für den Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes ist es der Versuch der Vermieter, mit möblierten Wohnungen noch höhere Mietpreise durchzusetzen und noch mehr Rendite herauszuholen. “Vermieter nutzen die Wohnungsnot der Menschen gnadenlos aus, indem sie ihnen überteuerte möblierte Wohnungen anbieten”, sagt Ropertz. Zwar gebe es im Luxussegment durchaus Bedarf an voll-ausgestatteten Wohnungen, aber das Angebot übersteige die echte Nachfrage bei Weitem. “In entspannten Wohnungsmärkten würde es solch eine absurd hohe Zahl an Angeboten gar nicht geben, weil keiner diese horrenden Preise zahlen würde”, sagt er.

Tatsächlich sind möblierte Wohnungen laut der F+B-Analyse im Bundesdurchschnitt fast doppelt so teuer wie unmöblierte. Und die Preise für möblierte Wohnungen sind zuletzt noch rasanter gestiegen als die für herkömmliche Wohnungen: Seit 2005 legten sie um fast 50 Prozent zu, während die Preise für unmöblierte Wohnungen “nur” um knapp 18 Prozent stiegen.

Das Berliner Start-up Wunderflats ist in Deutschland Marktführer bei der Vermittlung solcher Angebote. Auf der digitalen Plattform des Unternehmens werden nach eigenen Angaben derzeit mehr als 55.000 möblierte Wohnungen angeboten, ein Großteil davon in Berlin. Dem Unternehmen gehören die Wohnungen nicht, es kümmert sich lediglich um die Vermarktung der Angebote. Eigentümer zahlen dafür eine Gebühr an das Portal.

Das Angebot richtet sich zumeist an Angestellte, die projektbezogen in einer Stadt arbeiten. Zum Beispiel Berufseinsteiger oder Berater. Viele der Anzeigen sind in englischer Sprache, um Gäste aus dem Ausland anzusprechen. Liebevoll eingerichtetes Ein-Zimmer-Apartment “in the heart of buzzing Neukölln” heißt es dort etwa.

Viele Angebote verstoßen gegen die Mietpreisbremse

Eher nicht angesprochen von dem Angebot sollen sich Schichtdienstler fühlen, die auch nachts arbeiten müssen. So heißt es etwa in einer Anzeige für ein “großartiges und schickes Apartment” in Hamburg: “Wir verzichten auf Mieter, die aufgrund von Nachtschicht-Arbeit in der Zeit von 22.00 bis 6.00 Uhr mit Geräuschen (Klappern, Treppensteigen, Türen zuschlagen usw.) aktiv sind”. Auch Rauchen sei in der Wohnung “absolut verboten” und führe zur “sofortigen Kündigung sowie Schadensersatzansprüchen aufgrund der anschließenden Wohnungsrenovierung”.

“Solche absurden Regelungen wären in einem Mietvertrag oder in einer Hausordnung unzulässig”, sagt Ropertz vom Mieterbund. Viel schlimmer sei aus seiner Sicht, dass viele Vermieter, die ihre Wohnungen zum Beispiel auf Plattformen wie Wunderflats anbieten, die Mietpreisbremse umgehen. Das Gesetz besagt, dass neu bezogene Wohnungen höchstens zehn Prozent mehr kosten dürfen als vergleichbare Wohnungen in der Gegend. Bei möblierten Wohnungen dürften Vermieter zusätzlich einen Möblierungszuschlag erheben.

Deutsche Gerichte haben aber nicht abschließend geklärt, wie dieser Zuschlag zu berechnen ist. Während zum Beispiel das Landgericht Mannheim einen Aufschlag von einem Prozent des Möbelwertes je Monat für gerechtfertigt hielt, fand das Landgericht Berlin zwei Prozent bei einer Nutzungsdauer von zehn Jahren angemessen.

Die tatsächlichen Zuschläge, die Vermieter derzeit verlangen, dürften oft um ein Vielfaches höher sein. Zum Beispiel bei jener möblierten 50-Quadratmeter-Neubauwohnung in Berlin, die jüngst für 1200 Euro Miete auf einem Onlineportal angeboten wurde. Selbst wenn man den höchsten Quadratmeterpreis im Mietspiegel zugrunde legt, kommt man dabei auf einen Möbelzuschlag von 450 Euro pro Monat. Nach dem Berliner Gerichtsurteil hätten die Möbel also 22.500 Euro gekostet – und müssten ganz neu sein.

Ob das jeweilige Wohnungsangebot gegen die Mietpreisbremse verstößt, ist für Mieter schon bei normalen Wohnungen oft schwer zu erkennen. Und selbst wenn sie einen Verdacht haben, nähmen sie ihr Recht oft nicht in Anspruch, sagt Ropertz – aus Angst vor Streit mit dem Vermieter.

Bei möblierten Wohnungen ist die Situation noch schwieriger. Zum einen werden sie oft nur für kurze Zeiträume vermietet – ein Rechtsstreit lohnt sich da kaum. Zum anderen ist den Mietern häufig nicht klar, was die Möbel wert sind. Vermieter müssen erst offenlegen, was sie für die Möblierung veranschlagen, wenn Mieter klagen. Doch bisher wird kein solcher Fall vor einem deutschen Gericht verhandelt. “Die meisten Mieter trauen sich nicht, gegen ihre Vermieter vorzugehen”, sagt Ropertz.

Und was sagen die Anbieter der möblierten Wohnungen dazu? Der SPIEGEL hat die Firma Wunderflats um eine Stellungnahme zu den verschiedenen Vorwürfen gebeten. Das Unternehmen lehnte dies ab. Aus Zeitgründen, wie es hieß.

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